Muy pocos sectores de inversión han causado tantos dolores de cabeza a los analistas de cobertura como el mercado inmobiliario en general. Con un mercado alcista explosivo que continúa tirando como un tren de carga, los profesionales de la industria se han quedado estupefactos, y mucho menos la gente común que simplemente quiere una parte del Sueño Americano. Sin embargo, muchos de estos posibles compradores pueden tener que conformarse con fondos de inversión en bienes raíces (REIT).
Empresas que administran o financian propiedades generadoras de ingresos, los REIT ofrecen varias ventajas para los inversores, independientemente de sus objetivos o estrategias. Principalmente, cuando apuestas en un REIT, estás apalancado en una organización que se especializa en bienes raíces, tal vez en un segmento de mercado específico dependiendo de cómo esté estructurado. Dado que muchos consideran que los bienes raíces son el rey de todos los activos, desea que los profesionales manejen este sector crítico.
En segundo lugar, los REIT generan ingresos pasivos para los accionistas. De acuerdo con la Comisión de Bolsa y Valores (SEC), un REIT debe tener la mayor parte de sus activos e ingresos relacionados con la inversión inmobiliaria y debe distribuir al menos el 90 por ciento de su ingreso imponible a los accionistas anualmente en forma de dividendos. Con tanta incertidumbre en el sector de las acciones y la sociedad en general, los REIT representan una vía viable para sus fondos de inversión.
Más allá de las ventajas estructurales de los REIT, son especialmente relevantes en el entorno económico actual. Desde que el nuevo coronavirus cambió nuestra realidad, los precios de la vivienda se han disparado a niveles sin precedentes. Muchos expertos creen que esta circunstancia solo empeorará a medida que la escasez de inventario y la demanda balística sostenga la demanda al alza. Si es así, esta dinámica seguirá empujando a las personas que están fuera del mercado de la vivienda a los alquileres.
Ciertamente, no es una situación acogedora para aquellos que esperan conseguir un hogar. Según los datos de la Oficina del Censo de EE. UU., la tasa de vacantes de alquiler permanece estancada en mínimos de varias décadas. Es decir, por ahora la gente no tiene más remedio que seguir alquilando. Teóricamente (y cínicamente), esto debería reforzar los siguientes REIT:
- Comunidades AvalonBay (NYSE: AVB )
- Renta variable residencial (NYSE: EQR )
- Fideicomiso de propiedad de Essex (NYSE: ESS )
- Fideicomiso de bienes raíces de independencia (NYSE: IRT )
- Fideicomiso de propiedad de Camden (NYSE: CPT )
- Empresa de inversión y gestión de apartamentos (NYSE: AIV )
- Comunidades universitarias estadounidenses (NYSE: ACC )
Advertencia justa para aquellos que están a punto de apretar el gatillo en estos u otros REIT: ningún mercado continúa al alza para siempre. En algún momento, los compradores pierden colectivamente el poder adquisitivo. Además, la historia muestra que las vacantes de alquiler solo permanecen moderadas (como lo han sido desde 2015) durante tanto tiempo hasta que se recuperan. Por lo tanto, como con cualquier sector de inversión, realice su debida diligencia más allá del contenido de este artículo.
REIT para comprar: AvalonBay Communities (AVB)
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Un accesorio común en el espacio de apartamentos premium, los analistas a menudo citan a AvalonBay Communities como uno de los mejores REIT para comprar. Gracias a las propiedades inmobiliarias de primer nivel que se encuentran en las regiones del país del noreste, el Atlántico medio, el noroeste del Pacífico, el norte y el sur de California, Colorado y el sureste de Florida, AvalonBay se beneficia de una relevancia perpetua.
Sé que vivimos en una cultura de inclusión y que todos deberían tener sus 15 minutos. Por supuesto, esa es una discusión para el componente sociológico de Estados Unidos. Pero cuando se trata de bienes raíces, es solo una dura realidad: algunas áreas son más importantes que otras, ya sea debido a ventajas geográficas o catalizadores económicos. La vida no es justa, pero al menos puedes beneficiarte del lado favorable de este binarismo a través de las acciones de AVB.
Ahora, es importante tener en cuenta que AvalonBay, al igual que otros REIT, sufrió un golpe debido a la pandemia de coronavirus. En 2020, la empresa registró ingresos de 2300 millones de dólares, un 1 % menos que el resultado de 2019. Sin embargo, a medida que la gente comienza a darse cuenta de la desesperanza del ridículo mercado inmobiliario, AvalonBay podría recuperar el impulso de las ventas en la segunda mitad de este año.
Equidad Residencial (EQR)
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Cuando la pandemia de Covid-19 nos dio una grosera llamada de atención, las acciones de Equity Residential se desplomaron, una condición bastante común entre los REIT. Sin embargo, luego de algunos cambios bruscos en cualquier dirección, las acciones de EQR continuaron cayendo hasta octubre del año pasado. Desde entonces, EQR ha cambiado un cambio de fortuna muy necesario, con acciones que subieron masivamente.
Al igual que AvalonBay arriba, Equity Residential se especializa en apartamentos de lujo en varios mercados clave, incluidos el sur y el norte de California. Además, Equity tiene una fuerte presencia en la costa este con propiedades en Nueva York, Washington, DC y Boston. Naturalmente, esto proporciona a EQR una base de consumidores viable. Muchos, si no la mayoría, de sus inquilinos son aquellos que no son lo suficientemente ricos como para pagar una casa en efectivo pero que pueden pagar fácilmente el alquiler.
Financieramente, Equity Residential comparte un tema similar con los REIT de apartamentos. En 2020, la empresa registró ingresos de 2570 millones de dólares, casi un 5 % menos que el año anterior. Además, su resultado de ventas del primer trimestre de 2021 no es particularmente alentador. Pero el desánimo en el mercado inmobiliario podría traducirse en una afluencia de inquilinos por Equidad.
REIT para comprar: Essex Property Trust (ESS)
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Uno de los nombres más reconocidos entre los REIT de apartamentos en California, Essex Property Trust tiene la huella más grande en el área de la Bahía de San Francisco, con 83 apartamentos. Eso no es un mal trabajo considerando el ridículo costo de vida allí y las grandes compañías de pelucas que están dispuestas a pagar estos increíbles salarios.
En segundo lugar está el área de Los Ángeles, donde Essex posee y opera 44 propiedades. El resto de sus unidades se encuentran dispersas en los mercados de alto valor de California, el condado de Orange, San Diego, Santa Bárbara y el condado de Ventura. Además, Essex tiene presencia en Washington, con 56 apartamentos en el área metropolitana de Seattle.
Algunas personas pueden sentirse disuadidas por la falta de diversidad geográfica, y respeto esa opinión. Pero seamos honestos: no importa cuán terrible sea la situación fiscal y el costo de vida ridículo en muchos puntos calientes de California, aparentemente todos quieren mudarse aquí. Por lo tanto, las acciones de ESS se benefician del aforismo clásico: ubicación, ubicación, ubicación.
Además, Essex tiene un nuevo mantra: ingresos, ingresos, ingresos. En 2020, la empresa generó ventas de primera línea de casi 1500 millones de dólares, un 2,5 % más que el resultado de 2019.
Fideicomiso de Bienes Raíces de la Independencia (IRT)
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Soy un chico de la costa oeste, nacido y criado. Para mí, el lado este de los EE. UU. bien podría ser el este de Europa. En mi mente, es un país extranjero. La triste verdad es que sé más sobre otros países que sobre los EE. UU. al este de Nevada y Arizona. Aparte de las escalas rápidas en Salt Lake City y JFK, nunca he caminado por esa parte del país.
Menciono esto como divulgación completa en caso de que detecte parcialidad en mis escritos sobre los REIT de apartamentos. No eres tu, soy yo. Habiendo dicho eso, Independence Realty Trust confirma que todos deberían abrir los ojos cuando se trata del mercado de alquiler. Es cierto que el brillo y el glamour de Hollywood acaparan los titulares. Pero las acciones de IRT son un REIT en el que puede confiar.
Por un lado, el impulso positivo ha llevado a las acciones de IRT notablemente más allá de sus máximos previos a la pandemia. Parte de eso se debe a la presencia de Independence Realty en los florecientes mercados de Atlanta, Memphis y Raleigh. El otro es el crecimiento de los ingresos. Tanto para el año completo 2020 como para sus últimos informes del primer trimestre de 2021, las ventas de primera línea han superado sus respectivas comparaciones año tras año.
Eso no es algo que todos los REIT de apartamentos puedan decir, poniendo las acciones de IRT bajo una luz muy positiva.
REIT para comprar: Camden Property Trust (CPT)
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Si está buscando un poco de normalidad en los REIT de su apartamento, le irá bien si considera Camden Property Trust. Desde el punto de vista de los inquilinos, Camden Property Trust es atractivo porque se especializa en comunidades multifamiliares. Si bien vivir en apartamentos de lujo en áreas metropolitanas abarrotadas tiene sus factores atractivos, también envejece con bastante rapidez.
Por otro lado, Camden ofrece comunidades familiares que atienden a inquilinos del mercado medio. Por lo tanto, tiene una amplia exposición que podría resultar bastante lucrativa durante estos tiempos inestables. Además, la compañía presenta una presencia geográficamente diversa, aunque se concentra en la región Sun Belt; específicamente, estaban hablando de California, Arizona, Texas y Florida.
Según algunos informes, Texas se ubica como el principal destino de EE. UU. para los millennials. Y a lo largo de los años, muchos se han mudado a Arizona por su costo de vida relativamente más bajo y su mejor clima (aunque el calor del verano es atroz).
Además, vale la pena mencionar que las acciones de CPT son uno de los REIT de apartamentos que vieron aumentar sus ingresos de 2019 a 2020. Las ventas de $268 millones en el primer trimestre de 2020 de Camdens aumentaron un 0,7 % año tras año, lo que sugiere que la base de consumidores del mercado medio es viable. una.
Empresa de inversión y gestión de apartamentos (AIV)
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Como uno de los REIT de apartamentos más grandes del país, con propiedades en 17 estados y el Distrito de Columbia, Apartment Investment and Management Company ofrece una visión diversificada de la industria de alquiler residencial. Gracias a una combinación de varias comunidades, incluidos mercados de alto nivel como Boston, San Diego y Miami, las acciones de AIV disfrutan de un relativo aislamiento de las presiones económicas.
Es cierto que cuando golpea una recesión, ningún área metropolitana es inmune, sin importar cuán grande e importante sea. Sin embargo, como mencioné anteriormente, algunos lugares son más significativos que otros. Por ejemplo, Boston, San Diego y Miami son ciudades costeras. Solo por ese hecho, proporcionan un mayor valor económico que una comunidad del interior fuera de los caminos trillados.
Efectivamente, esta exposición de gran alcance a los mercados inmobiliarios clave está dando sus frutos en el sector financiero. Para 2020, Apartment Investment and Management Company registró ingresos de $ 151,5 millones, lo que representa un aumento de más del 5 % con respecto a la cuenta de 2019. Es justo señalar que el ingreso neto cayó a una pérdida de $5 millones el año pasado, mientras que fue positivo en 2019.
Sin embargo, si la economía se recupera, las acciones de AIV podrían ser las que hay que observar.
REIT para comprar: American Campus Communities (ACC)
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Mencioné en la parte superior que debe realizar la debida diligencia antes de involucrarse con los REIT de apartamentos. Si bien muchos factores sugieren optimismo en este campo, otras circunstancias, como un informe de empleo mixto para mayo de 2021, indican que podríamos ver deflación en este mercado. Por lo tanto, debes estar alerta.
Sin embargo, American Campus Communities puede llevar esta necesidad de vigilancia a otro nivel. Al especializarse en alquileres cerca de los principales campus universitarios, en un paradigma anterior, se podría decir que las acciones de ACC disfrutaban de un foso. Después de todo, hay pocas unidades de vivienda en las proximidades de los campus universitarios populares. Por supuesto, Covid-19 cambió todo y aquí es donde la narrativa se vuelve complicada.
Por un lado, American Campus Communities se beneficiará a medida que la sociedad vuelva a la normalidad, en gran parte debido al despliegue de vacunación. Por lo tanto, ACC podría ver una demanda acumulada. Pero, por otro lado, el aprendizaje remoto que se ofrece a muchos estudiantes es una alternativa viable (y más barata) a la educación superior.
También es posible que hayamos llegado a la cima de la universidad en el sentido de que lo último que Estados Unidos necesita es otro trabajador de cuello blanco. Pero si no está de acuerdo, es posible que desee echar un vistazo más de cerca a las acciones de ACC.